Выбор способа финансирования — один из решающих факторов инвестирования. Особенно хорошо это заметно при оформлении вложений в недвижимость. Банки Германии — одни из наиболее надежных и стабильных банковских учреждений Европы, их репутация остается непоколебима даже в эпоху финансовых кризисов. Они предоставляют клиентам очень выгодные условия кредитования.
Общие принципы покупки недвижимости в Германии в кредит
Наиболее популярные виды кредитов в немецких банках:
- RatenKredit — рассрочка — персональный заем с непостоянным ежемесячным платежом.
- RahmenKredit — для физических лиц с фиксированным ежемесячным платежом.
- АвтоКредит — займ на покупку автомобиля,
- Wohnungskredit (Immobilien) — ипотечная ссуда.
- СофортКредит — мгновенный займ.
Особо востребовано ипотечное кредитование. Инвестирование в недвижимость с правом выкупа становится хорошим решением для многих людей. К примеру, в 1999 – 2008 годах доля ипотечных займов превышала 55%.
Статистика свидетельствует: средняя ставка по ипотеке за последние годы в ФРГ составила около 2 %. Она, как правило, отражает уровень доверия к заемщику со стороны кредитора и риски, которые он берет, одалживая деньги. Чем ниже риски, тем ниже процент по ипотеке в Германии.
На оценку рисков может повлиять:
- текущий доход,
- семейное положение,
- возраст,
- состояние здоровья,
- сбережения,
- облигации,
- акции,
- владение недвижимостью,
- характеристики самого залогового объекта,
- другие источники дохода.
Финансирование
При покупке дома в Германии иностранцы могут рассчитывать на получение ипотечного кредита. Однако, нерезидентам он дается только на приобретение доходной недвижимости (при покупке дома его арендуют до полного закрытия кредитного соглашения) или в качестве исключения (если ваш официального дохода в РФ достаточен для погашения займа). Вы не можете получить ипотеку, не имея счета в немецком банке.
Наиболее распространенным типом ипотечного кредита в ФРГ является аннуитетный («Annuitätendarlehen»). Он имеет фиксированную ставку и позволяет точнее планировать остальные расходы. Заемщик обычно выплачивает ипотеку в течение фиксированного срока от 5 до 30 лет. В целом, 10 лет — самый распространенный фиксированный срок. В большинстве случаев, чем дольше установленный срок, тем выше будет процентная ставка. Она варьирует 1,5% до 2%.
Чем на больший срок берете заем, тем большая процентная ставка вам будет предложена. Однако большинство заемщиков выбирают именно долгосрочное финансирование. Ведь приемлемые ставки банков позволяют обустроить дело так, что кредит вместо собственника будут выплачивать немецкие арендаторы.
Главный недостаток долгосрочного финансирования — невозможность повлиять на решение финансовых вопросов на протяжении длительного периода времени. Возможность погасить задолженность досрочно зависит от условий, выдвигаемых банком. Некоторые финансовые учреждения разрешают один раз в год оплатить 5-10% от суммы займа, другие — позволяют в течение установленного срока ипотеки изменять основной платеж до пяти раз.
В ряде случаев вы можете досрочно закрыть все кредитные обязательства одним платежом, но если договор оформлялся на срок до 10 лет, скорее всего, вам не избежать компенсации утерянной прибыли в виде суммы оставшихся процентов.
Оценка объекта банком
Ещё одной отличительной чертой финансирования недвижимости в Германии является привязка к стоимости объекта по оценке банка, а не к рыночной стоимости, как это часто бывает в других европейских странах. Основным параметром оценки является степень ликвидности в долгосрочной перспективе, поэтому учитывается и рыночная стоимость объекта в момент приобретения, и возможные изменения цены на рынке в будущем. Таким же методом пользуются ипотечные банки Испании и Польши.
Как получить большой кредит в немецком банке
Иностранцу нужно иметь постоянный доход в стране, таким доходом, например, является доход от сдачи объекта в аренду. Приведем лишь небольшой список банков, которые предоставляют ипотеку иностранцам, не проживающим в ФРГ: Deutsche Bank AG, Commerzbank AG и Volksbank eG, а также почти все ипотечные банки. Основным критерием в подобных случаях являются характеристики приобретаемого объекта. Это значит, что этими банками финансируются только объекты, приносящие доход. При этом размер коммерческой площади в объекте не должен превышать 30%. Чисто коммерческие объекты финансируют банки, которые на этом специализируются.
Как взять кредит гражданину России
Давайте не будем обманывать себя, получить кредит в Германии как иностранцу сложнее, чем коренным жителям.
Для этого есть несколько причин:
- Банки заключают сделки на долгосрочную перспективу, а это означает, что они предпочитают, когда их клиенты остаются в ФРГ в течение многих лет. Это увеличивает вероятность того, что у вас будет достаточно дохода для возврата занимаемой суммы и процентов по долгу.
- Граждане стран, не входящих в ЕС, без права на постоянное проживание считаются менее надежными, поскольку присутствие в стране зависит от визы. Поэтому наличие представителя в Германии облегчит шансы на получение кредита.
- У ряда иммигрантов имеется нестабильное финансирование и плохой кредитный рейтинг. Особенно — на первых порах после приезда в страну.
- Идентификация личности и проверка происхождения денежных средств более комплексные. И учитывая, что сотрудник за качество проверки несет личную ответственность, не каждый банк готов заниматься таким комплексным вопросом при несущественных бюджетах.
На исход дела влияет и возраст заемщика: чем ближе вы к пенсионному возрасту, тем выше риск с точки зрения кредиторов. Кроме того, новые правила ЕС требуют выяснить ваш возможный пенсионный доход, если ипотека в Германии будет выплачиваться и после выхода на пенсию
Чтобы получить кредит в Германии россиянину, занимающемуся инвестированием, необходимо:
- принести документы, подтверждающие легальное происхождение капитала для инвестиций;
- предоставить продуманную инвестиционную стратегию;
- доказать платежеспособность (налоговую декларацию и справку о доходах);
- внести не меньше 40% от общей суммы покупки;
- предоставить арендный лист, который отражает размер дохода аренды;
- обеспечить управление недвижимостью немецкой управляющей компанией
Ко всему, желательно получить документ, подтверждающий оценку технического состояния объекта. Банк-кредитор ведёт кредитные счета и счета по сбору арендной платы.
Получение конкурентного преимущества
Для успешного взятия кредита в Германии для россиян крайне важно получить экспертную консультацию по подбору банка, предварительное одобрение ипотеки, составить удобный график погашения. Хорошая подготовка поможет вам действовать быстро и «выбить» других заявителей, заинтересованных в той же недвижимости. При этом вы избежите ошибок, сможете выбрать наиболее выгодный вариант кредитования. Помнить, что ипотека — юридическое подтверждение займа. Невыполнение его обязательств может привести к изъятию имущества и в дальнейшем повлиять на вашу способность занимать деньги.
