Всеобщая паника, вызванная коронавирусом, для рынка недвижимости становится лакмусовой бумажкой. Она жестко просаживает целые сегменты и, наоборот, позитивно выделяет самые стабильные из них. Цифр, зафиксировавших это влияние пока нет, но общие тенденции очевидны. Хотя бы на примере Германии.
Недвижимость как инвестиционный актив имеет ряд характерных отличий. Ее нельзя спрятать или перенести в более безопасное место, как это можно было бы сделать с золотом, ретро-машинами или предметами искусства.
В связи с этим на недвижимость оказывают непосредственное влияние свои, специфические внешние факторы. Это:
- Реальные или ожидаемые изменение покупательной способности, например, инфляция или дефляция
- Структурные изменения, циклы и мыльные пузыри
- Экономическая мощь – базовые параметры государства
- Условия финансирования и валютные курсы
Если говорить о злосчастном коронавирусе, то его следует отнести в категорию №2 – это классическое явление шокирующего характера, которое изменяет цикл, так называемый «черный лебедь», который проявляется краткосрочно и непредсказуемо.
Впрочем, что значит непредсказуемо? Еще в сентябре прошлого года я обсуждала c членом правления Центрального банка Германии доктором Берманном вопрос о возможных колебаниях на рынке. Уже тогда мы пришли к выводу, что есть большая вероятность шока, и причиной станет что-то неожиданное. Появится классический «черный лебедь», ранее никому неизвестный, который потрясет весь мир. Так, собственно, и произошло.
Причем оказалось, что этот «лебедь» опасен не только из-за своего вирусного, медицинского эффекта (я уверена, что в подавляющем большинстве стран его удастся обуздать, избежав значительных жертв). Просто с его появлением всем стало ясно, насколько нестабильна глобальная экономическая система, а также в какой степени все страны на самом деле зависимы друг от друга. Высказывание Юлиана Диаса, сделанное в 1999 году – «основой рынка недвижимости является человеческое здоровье» становиться все более очевидным.
Последние 2 года я в своих публикациях, в том числе https://realty.rbc.ru/news/5b0bacf49a7947bfc0089278
неоднократно говорила о том, что рынок недвижимости в Германии находится на пике, который благодаря благоприятным условиям всемирного масштаба задержался, увеличив продолжительность цикла. Было очевидно уже давно, что так продолжаться не может. За эти высказывания и пессимизм я подвергалась большой критике, но посмотрите, что происходит сейчас.
Кризис отразится на всех участниках рынка недвижимости:
- арендаторах и арендодателях
- покупателях и продавцах
- проектировщиках и строителях
- наконец, на всех собственниках
Всё взаимосвязано. Получается: многие учреждения и предприятия вынуждены закрыться, арендаторы не могут платить аренду, люди теряют работу, многие начинают работают из дома, покупательная способность сокращается. Уменьшается ВВП, условия банковского финансирования становятся более жесткими, стройки останавливаются, сделки переносятся или отменяются, экономика взяла курс не на рост, а на сохранение…
Происходит невероятное давление на рынок недвижимости со всех сторон.
Следствием этого давления будет выравнивание цен до естественного не перегретого состояния. Причем это выравнивание не обязательно будет означать падение цен – результатом вполне может быть обесценивание евро. Конечно, правительства (в том числе немецкое) предпринимает различные меры по смягчению этого удара. Выделяются дотации, кредиты, предоставляются отсрочки, ставки ФРС снижается до нуля. Но спасти всех не удастся, произойдет определенная зачистка.
Все ли сегменты рынка пострадают одинаково? Отнюдь. Некоторые переживут текущие проблемы почти безболезненно и, кстати, для инвесторов это будет важным знаком – показателем устойчивости.
Какие объекты сейчас более востребованы:
- Центры BigData – они не только не зависят от людей, но и выигрывают от роста дигитализации
- Логистические предприятия – докризисный нарастающий спрос усилился в разы
- Жилье – как и всегда одна из самых надежных сфер в Германии устоит и во времена кризиса
- Продовольственные магазины – они нужны всегда и в период кризиса особенно
- Классические офисные здания: те в которых люди могут реже контактировать друг с другом. В более сложном положении оказываются высотные объекты (небоскребы) и коворкинги
Впрочем, даже в этом сегменте инвесторам стоит быть готовым к просадке. С одной стороны, острой необходимости продавать у большинства собственников сейчас нет. Ближайший месяц, может больше, цены будут держаться. Но снижение арендных потоков в том же ритейле очень вероятно, и, как следствие, арендодатели пойдут на уступки.
Коммерческие договоры в Германии привязаны к индексу покупательной способности. Последние годы он стабильно рос, но ведь этот индекс может упасть. И скорее всего он упадет: люди останутся без работы или будут вынуждены работать удаленно. Оборот магазинов снизится, интернет торговля не покроет выпадающие объемы. Люди думают прагматично, И это повлияет сначала на доходность объектов коммерческой недвижимости (она снизится первой), а затем, что логично и на их стоимость.
Практически не повлияет кризис на студенческие общежития, дома престарелых и муниципальные здания – несмотря на закрытие и/или переход на удаленную работу, арендные потоки обеспечены государственной казной.
Этот сегмент самый надежный. Государство (федеральная земля, коммуна) – последним перестанет платить аренду (по факту — не перестанет).
Безусловно, отрицательное влияние почувствуют:
- Гастрономия (кафе и рестораны) – сейчас они могут работать только на вынос, в Германии люди особенно боятся покупать еду в китайских ресторанах, они страдают больше всего
- Модные коворкинги потеряют актуальность из-за страха сотрудников заразиться и да, большого неудобства для многих профессий
- Кинотеатры, театры, места досуга – они просто закрыты.
- Моллы – закрыты.
- Стрит-ритейл – закрыт.
- Отели – очевидно, самый проблемный сегмент.
Все происходящее подталкивает инвесторов к понятному выводу, верному не только в текущей ситуации, которая все-таки весьма нетипична: вкладываться в кризисоустойчивые объекты. Вероятно, в ближайшие месяцы возможность найти их повысится. В нестабильное время часть продавцов вынуждена распродавать активы. На рынке, пусть точечно, будут появляться объекты с дисконтом.
Ольга Мюллер MRICS,
Управляющий партнер IIG Real Estate Consulting GmbH
