Стабильная Германия остаётся привлекательной для инвесторов. Спрос на немецкую недвижимость по-прежнему высокий, и он сохранится, несмотря на некоторые «но».
Спрос превышает предложение
Противоречие налицо: с одной стороны, спрос на немецком рынке недвижимости превышает предложение, с другой – цены находятся на пике, влияя на доходность. Одновременно время поиска хорошего объекта возрастает. Теперь на это может потребоваться около года – раньше счёт шёл всё-таки на месяцы.
Интерес к коммерческой недвижимости остается стабильным, хотя объем инвестиций за первое полугодие на 6% меньше, чем в прошлом году. В связи с нехваткой предложений внимание инвесторов переносится на небольшие города. Хотя более половины всех вложений (54%) пришлось на города большой семёрки (данные Colliers), спад общего объёма инвестиций в годовом исчислении здесь более заметный (13%, до €13,8 млрд).
Но главное – инвесторы и дальше готовы приобретать недвижимость. Несмотря на высокие цены, такие вложения сохраняют свою привлекательность – в том числе из-за отсутствия более выгодных альтернатив. Поэтому есть высокие шансы, что в текущем году будут установлены новые рекорды по объёму инвестиций.
Торговая недвижимость
Среди объектов инвестиций по объёму лидируют коммерческие здания в центре городов, по количеству сделок – специализированные магазины и торговые центры (их доля – более 50%). Традиционно высоким спросом пользуются продуктовые магазины с якорным арендатором – дискаунтеры, супермаркеты, магазины самообслуживания. Потенциальные покупатели всё более требовательны, они тщательно проверяют торговые центры в связи с растущими потребностями последних в изменении концепции.
Торговую недвижимость традиционно предпочитают иностранные инвесторы, их доля в этом сегменте продолжает расти. Инвесторы продолжают приобретать торговые помещения в городах «большой семерки», несмотря на их невысокую рентабельность – 2,75–3,30%, которая вряд ли вырастет в ближайшее время. Рост невозможен из-за того, что число торговых площадей внутри города увеличилось, и стоимость аренды повысить больше нельзя, а также из-за снижения оборотов, влияющих на платёжеспособность магазинов-арендаторов. Причиной тому – активное развитие интернет-торговли.
Складская недвижимость
Складская недвижимость продолжает набирать популярность. Активно развивается логистика, интернет-торговля требует новых складских помещений. Да и старые площади уже не соответствуют современным стандартам. Концепции, предполагающие доставку в тот же день, повышают спрос на небольшие логистические зоны в центре населённых пунктов.
Складские помещения небольших размеров под 200 кв. м будут всё более востребованы среди стартапов, которым не нужны большие площади, поскольку они продают свои товары в интернете.
Доходность складской недвижимости, по данным NAI Apollo Group, выше, чем у магазинов или офисов, – 3,95–4,10%. Но, к сожалению, ничто не вечно. Во-первых, сейчас складская недвижимость несколько переоценена, во-вторых, у складов очень короткий срок эксплуатации. В-третьих, в период бума рентабельность объектов была выше, чем сейчас. Поэтому инвестировать в такие объекты имеет смысл лишь тем, кто уже занимается складским и логистическим бизнесом.
Офисная недвижимость
Самая востребованная коммерческая недвижимость – офисная. 47% в первой половине 2019 года пришлись именно на этот сегмент. Объём сделок составил €11,53 млрд, и это лучший результат за последние десять лет.
В связи с развитием экономики Германии, увеличением количества стартапов потребность в офисах растёт. Больше всего не хватает площадей в центральных районах городов и районах с хорошим транспортным сообщением. Поэтому площади на верхних этажах сейчас нередко перекупаются и перестраиваются под офисы. Строят также много, но проблема дефицита не решена, особенно в крупных городах.
В 2019 и 2020 годах на рынок столицы выйдет 1,3 млн и 2,0 млн кв. м новых офисных помещений, но большая часть из них (от 60 до 72% объектов) уже зарезервирована.
Растущая стоимость аренды способствует росту интереса к такой недвижимости. Хотя чистая прибыль от инвестиций в сегмент падает: в 2010 году в крупных городах средняя доходность держалась на уровне 5%, теперь речь идёт о 2,7–3,1%.
Вывод: компромисс неизбежен
Инвесторы, как всегда, ищут объекты в нормальном техническом состоянии с хорошим местоположением, хорошей рентабельностью. Но если десять лет назад «хорошая» означала 8-10%, то сейчас – 5%. Поскольку в данный момент на рынке нет объектов, соответствующих этим критериям, инвесторам придётся закрыть глаза на некоторые недостатки – например, искать недвижимость в городах категории C, D, сделать ревитализацию или санирование объекта либо смириться с низкой рентабельностью.
Ситуация на рынке такова, что найти объект с хорошим местоположением и в хорошем состоянии даже с 3% рентабельности нелегко. А если финансировать объект с рентабельностью в 2,5%, то велика вероятность с учётом текущих расходов уйти в минус.
Во что вкладывать начинающим и опытным инвесторам?
Начинающим инвесторам стоит найти надёжный долгосрочный вариант. Это может быть жилая недвижимость или апартаменты в домах престарелых. Такая инвестиция даёт хорошую рентабельность – 4,5–5,0%, например, в городах категории С. Как правило, эти объекты в хорошем техническом состоянии и требуют минимальных затрат по управлению, потому что у них обычно есть оператор.
Ольга Мюллер MRICS
Независимый инвестиционный советник
Управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s GmbH
Дипломированный юрист-экономист
Член Королевской Академии RICS профессионалов недвижимости
Европейской Академии Оценщиков недвижимости eSA, Лондон
Независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и DIN EN ISO/IES 17024
Источник: Prian.ru
