Отель в Германии — выгодное вложение для опытных инвесторов
Покупка гостиницы как объекта для инвестиций подходит скорее опытным инвесторам, так как обладает особой спецификой. Недостаточно оценить только состояние здания и локацию, важен также текущий и прогнозируемый туристический спрос в данном регионе и в конкретном городе. Сегодня, например, активно развивается внутренний туризм.
Огромное значение имеет концепция отеля, которую необходимо менять раз в 10 лет, а отелем до 120 номеров выгоднее управлять самостоятельно, а для этого нужно находиться в стране. Все эти детали имеют решающее значение при оценке эффективности вложений.
Более чем 20-летний опыт Invest in Germany в сопровождении инвестиций в Германию помогает владельцам получать лучшие условия при покупке и развитии активов. Значительную часть наших объектов составляет коммерческая и специальная недвижимость, включая отели. Мы всегда подходим к задачам инвестора комплексно: осуществляем оценку объекта, проводим Due Diligence, планируем инвестицию на срок до 30 лет, помогаем с получением вида на жительство и, при необходимости, управляем объектом. Будем рады способствовать росту ваших активов в Германии!
Обзор гостиничного бизнеса Германии после пандемии
Из-за влияния COVID-19 рынок инвестиций в отели в 2020 году продемонстрировал один из самых слабых показателей с результатом почти на 50% ниже среднего показателя за 5 лет. Данные были бы еще хуже без сильного первого квартала. Одной из главных причин спада была общая осторожность инвесторов, которые либо приостановили свою деятельность, либо очень избирательно сосредоточились на основных местах и объектах недвижимости. Более жесткие условия финансирования представляли собой дополнительное препятствие, и их было трудно обеспечить даже для хороших объектов недвижимости. Кроме того, некоторые продавцы не были готовы согласиться на снижение закупочных цен, соответствующее возросшим рискам. В результате многие запланированные процессы продаж были приостановлены или отложены на неопределенный срок.
Инвестиции в гостиничный бизнес Германии упали на 57% и составили около 2,1 млрд евро в 2020 году (в 2019 году — 4,8 млрд евро). Из этого половина была обеспечена сильным первым кварталом (+60% по сравнению с 2019 годом), в то время как в оставшихся трех кварталах 2020 года наблюдалось ежегодное снижение на 64% из-за COVID-19. Всего в прошлом была зарегистрирована 71 сделка со средним объемом 29 млн евро.
Основную часть инвесторов составляли немцы, на долю которых приходилось около 75% объема сделок.
Наиболее активными были институциональные инвесторы, на долю которых приходилось чуть менее половины (48%) объема сделок. За ними следовали компании, занимающиеся недвижимостью с долей 27%. Другие активные участники включали состоятельных частных инвесторов / семейные офисы (12%), девелоперов (9%) и гостиничных операторов (4%).
Типы договоров при инвестиции в отель
Общая тенденция последних лет на активное участие инвестора в работе гостиницы кратно усилилась в пандемию. Это требует более тщательного подхода к выбору оператора отеля и согласования условий соглашения. В отличие от инвестиций в жилые объекты, при решении вложиться в покупку отеля инвестор определяет до какой степени он собирается участвовать в непосредственной операционной деятельности объекта, какие виды рисков может нести сам и к каким показателям по возврату инвестиций хочет прийти.
Для получения актуальной картины проведём сравнение различных форматов организации и ведения гостиничного бизнеса на территории Германии. Это договор классической аренды, договор об управлении и франшиза.
- По классическому договору аренды заключается более 85% сделок в гостиничном бизнесе Германии. По нему передача актива осуществляется вместе с фиксированной арендной ставкой. Здесь владелец никак не влияет на операционную деятельность гостиницы и получает минимальный в сравнении с другими видами договорных отношений доход. Из плюсов — стабильность прибыли, пониженный операционный риск и ответственность, которая целиком лежит на арендаторе.
- При заключении договора об управлении отелем, деятельностью гостиницы управляет профессиональный оператор. Владелец получает операционную прибыль, оператор рассчитывает на комиссию по продажам за определённый срок и бонусы за эффективность. Операционные и инвестиционные риски в полной мере несёт сам владелец . При грамотном управлении у таких объектов достаточно высокая доходность.
- По договору франшизы гостиница находится под полным контролем владельца, а франчайзер консультирует его и оказывает маркетинговую поддержку. Владелец при этом получает доступ к работающей бизнес-модели и бренду, оплачивая франчайзеру фиксированную сумму.
Тенденция на заключение гибридных договоров
Планомерная тенденция по отходу от классических договоров аренды наблюдалась и до начала пандемии. Сегодня, в условиях прогнозируемой рецессии ожидается рост гибридных договоров, которые станут полноценным альтернативным форматом сотрудничества владельцев и операторов.
В классических договорах аренды мы увидим больше механизмов для распределения рисков и доходов. Многие ведущие операторы отелей всё чаще отходят от базовых арендных договоров, которые также приводят к росту условных обязательств и, закономерно, к ухудшению рейтинга оператора.
Большее значение приобретают модные современные арендаторы внутри объекта, бизнес-возможности отеля, ресторанные концепции. Всё это дополнительно стимулирует и рынок труда, улучшение которого ожидается в ближайшей перспективе.
Прогноз по рынку
Немецкий гостиничный рынок, вероятно, восстановится несколько быстрее, чем в других странах. Это во многом объясняется высокой долей внутренних путешественников. Как показало лето 2020 года, в прибрежных и альпийских регионах Германии, в частности, снова будет расти спрос.
Напротив, международный туризм и сегмент MICE (встречи, конференции и мероприятия) будут восстанавливаться медленнее. Компании будут вынуждены экономить на поездках из-за экономического спада. Частично деловые встречи заменят видеосеансы. Тем не менее, доля личных встреч будет постепенно увеличиваться.
Стратегически ориентированных инвесторов не отпугивает пандемия. Они продолжают искать хорошие места и возможности для дохода.
