Приобретение инвестиционного объекта занимает длительное время и состоит из многих этапов, которые следуют один за другим.
Многие думают, что начинать инвестировать нужно с подбора объекта. Однако начинать следует с формирования инвестиционной стратегии.
Какие цели и задачи может иметь инвестор?
В первую очередь, инвестору нужно встретиться с консультантом, чтобы выяснить цели и задачи инвестиции, разобраться в инвестиционном управлении, а затем переходить к подбору объекта недвижимости.
Цели и задачи могут быть как личными, так и стратегическими. Например, личные цели – это формирование семейного капитала, получение ВНЖ в Европе. К стратегическим целям относится спекулятивная инвестиция с целью получения быстрого дохода в течение 5-10 лет или долгосрочная инвестиция с получением дохода в течение 20-30 лет.
Как зависит выбор объекта в зависимости от цели? Приведем пример. Если вы покупаете объект недвижимости на краткий срок, то стоит обратить на колебания на рынке, так как это может отразиться на доходности. При долгосрочной инвестиции такое регулярное, но незначительное колебание будет неважно. За 20-30 лет объект недвижимости в любом случае вырастет в стоимости.
Следующий этап – выбор направления инвестиции, насколько оно подходит под цели и задачи. Какие есть варианты? Это жилая недвижимость (квартиры для сдачи в аренду или проживания семьи), коммерческая недвижимость (доходные дома, торговая недвижимость), недвижимость специального назначения (дома престарелых, отели, жилая недвижимость для проживания пожилых людей).
После того как у инвестора есть представление о рынке недвижимости, о типах недвижимости, о том, какие плюсы и минусы имеет каждый вид недвижимости, какие есть цели и задачи у недвижимости, что он хочет получить от инвестиции, какие задачи он ставит перед собой, мы формируем инвестиционную стратегию и переходим к подбору объекта.
Также мы обращаем внимание на то, какой будет бюджет, как часто будут покупаться объекты недвижимости, будет ли использоваться банковское плечо при финансировании.
Подбор объекта
Подбором объекта занимается для клиента консультант или маклер. При этом ему можно сообщить, как объективные критерии (цена, расположение), так и субъективные критерии (нравится/ не нравится).
Подбор занимает длительное время от нескольких дней до года, так как сейчас сложнее найти инвестиционный объект. Спрос невероятно высокий на немецкую недвижимость, хорошие объекты продают редко, поэтому у консультантов много работы.
Особый акцент при выборе объекта стоит делать на экономическую ситуацию, демографию, развитие региона.
Инвестиционное планирование
Планирование – это важный этап, который дает представление, какую доходность инвестор будет иметь от вложения. В этот момент консультанты подсчитывают рентабельность на вложенные средства. Подробнее о рентабельности:
На этом этапе эксперты дают только предварительную оценку рентабельности. Более точный план составляется после технической оценки объекта.
Сроки этапа – 1-3 недели.
Осмотр объекта
После этого самое время выехать на место и посмотреть объект, район (микро- и макрорасположение), микроклимат. Сделать это лучше со специалистом, который разбирается в технических аспектах недвижимости.
В целом нужно прочувствовать атмосферу района – насколько счастливы люди вокруг, насколько они расслаблены, довольны. Все это говорит о стабильности и успешности района.
Резервирование
Если объект вам подходит, то рекомендую зарезервировать его. Платное или неплатное будет резервирование, зависит от собственника. Он решает этот вопрос и определяет сумму. Размер суммы – от 2 тысяч евро до 2 арендных плат.
Оплачивается взнос не маклеру, а продавцу, так как маклер не может гарантировать, что объект не будет продан.
Если вы хотите, чтобы ваше резервирование имело силу и принуждало продавца не предлагать этот объект другим покупателям, то соглашение о резервировании должно быть оформлено нотариально. Иначе оно не имеет своей силы.
Что дает соглашение о резервировании, если НЕ оформлено нотариально? Можно компенсировать ущерб и затраты, если продавец отдал объект другому человеку, например, по более высокой цене.
Срок проведения этапа – от 1 дня до 1 недели.
Финансирование объекта
Если инвестору необходимо кредитование, то начать процесс получения одобрения от банка нужно заранее. Процедура оформления кредита занимает минимально 4 недели, а типично это 6-8 недель.
Если вы хотите выходить на сделку и получить информацию о том, что они финансируют ваш объект, заключить кредитный договор, нужно своевременно позаботиться об этом.
Российские резиденты и резиденты других стран бывшего СНГ могут получить кредит в Германии. Не всегда для этого нужно оформлять юридическое лицо, но нужно подтвердить регулярный доход. Нерезиденту получить кредит без подтвержденного дохода невозможно.
Финансовое плечо обычно составляет 50%, хотя возможны варианты – как больше, так и меньше. Все зависит от объекта и его рентабельности.
Процесс занимает от 2 до 6 недель.
Проверка объекта недвижимости
Данный этап – это юридические, правовые, налоговые и правовые проверки на возможные риски.
Нет смысла при покупке квартиры делать серьезный due diligence, но если вы покупаете торговый центр, если много договоров, арендаторов, если объект не новый, то тогда нужно сделать тщательную проверку. Также если объект находится в строительстве и застройщик малоизвестен нужна проверка.
В нашей компании можно заказать эту услугу отдельно или в комплексе с другими нашими услугами.
Проверка занимает от 4 недель. На время проверки нужно зарезервировать объект, чтобы он за время due diligence не ушел кому-то другому. Продавец скорее всего готов будет пойти на это, так как понимает, что никто не покупает объекты вслепую и что нужно время на его изучение.
Соглашение нужно грамотно составить, чтобы в случае потери объекта в процессе проверки вам были компенсированы денежные затраты за услуги специалистов.
Корректировка инвестиционного плана
На этом этапе у консультантов уже есть данные, каковы расходы объекта за 5 лет, технические нюансы: достоинства и недостатки, а значит, можно просчитать ремонтные работы и расходы. На основе этого корректируется финансовый план.
По итогу можно вычислить цифры – какова рентабельность на вложенные средства.
Дополнительно если уже есть данные по кредиту, можно в таблицу занести точную процентную ставку от банка.
Срок этапа от 1 дня до 1 недели.
Открытие юридического лица
В случае если инвестор приобретает недвижимость на юридическое лицо, ему нужно открыть GmbH. Его можно открыть и ранее, но точно не позднее следующего этапа.
Оформление юридического лица занимает 2 недели, хотя иногда этот процесс можно ускорить. Помните, что присутствие инвестора обязательно для открытия юрлица.
Подготовка нотариального договора
Нотариальный договор и его составление – один из важнейших этапов. Обязательна помощь юриста для грамотного и правильного составления договора. Не приветствуется использование типовых договоров, так как они редко учитывают все интересы покупателя.
Типовые договоры часто приводят к негативным последствиям в случае конфликтов. Поэтому не стоит жалеть деньги, а стоит обратиться к юристу в специализированную компанию, как Invest In Germany. При этом у нас эта и другие услуги по сопровождению входят в стоимость комиссии, что редко встречается на рынке.
Банковские вопросы
Этот небольшой этап нужен, чтобы проверить, оформлен ли кредит, все ли в порядке с юрлицом. Если инвестор покупает объект как физическое лицо, то нужно открыть банковский счет.
Нотариальное оформление сделки
К этому моменту все переговоры должны быть закончены и все вопросы должны быть решены.
Если инвестор присутствует лично и оформляет сделку от своего лица, то переводчик делает для него перевод с немецкого на русский язык. Также инвестор может выбрать доверенное лицо, которое владеет языком и приобретет объект недвижимости за инвестора. Доверенность на это лицо должна быть оформлена или у немецкого нотариуса, или у российского нотариуса или бывших стран СНГ, при этом она должна быть апостилирована и переведена на немецкий язык.
Как проходит сделка: нотариус зачитывает договор (возможно даже внесение правок в процессе нотариата), проверяет предмет продажи, возможность оплаты и исполнение сроков оплаты, фиксирует факт сделки.
Договоры в Германии очень объемные от 17 страниц до 40 страниц.
Процедура погашения обременений, передачи собственности, финансовые условия (коммунальные расходы, муниципальные расходы и т.д.) – все это указывается в договоре.
После оформления сделки все только начинается. Далее следуют этапы заключения договора управления и менеджмента, прием-передача объекта, договор с налоговым советником, поступление первых арендных платежей, вступление во владение имуществом.
Момент, когда заключен договор, и момент, когда инвестор вступает во владение объектом, разделены в Германии. Инвестор становится собственником только в момент внесения записи в земельной книге. Внесение этой записи занимает от 1 месяца до нескольких лет. Процесс можно попытаться ускорить, но не всегда все зависит от нового собственника.
После этого момента можно сказать, что процесс запущен.
Процесс приобретения недвижимости сложный и индивидуальный, поэтому без помощи специалистов в юридических, налоговых, технических, экономических вопросах, не обойтись.
Материал подготовлен на основе видеолекции Ольги Мюллер:
- Интервью Ольги Мюллер для издания «Die Welt» вышла 3 января 2018 года в разделе «Финансы»
- Инвестируем в стабильность: Обзор рынка недвижимости Германии – 2017-2018
- Жилая недвижимость Германии: где искать инвестиционный объект?
- Бетонный капитал: что может предложить Германия взамен московской “двушки”
