Главная цель финансового расчета — рассчитать рентабельность на собственные средства. Обычно мы ориентируемся на инвестиционный период в 10 лет. Приведём несколько основных показателей и покажем подробные примеры расчётов для различных видов недвижимости.
Общий размер инвестиции
Складывается из стоимости объекта и всех сопутствующих расходов на этапе покупки и оформления, а именно:
- Налога на приобретение, размер которого варьируется в зависимости от региона, в котором расположена недвижимость.
- Услуг нотариуса — от 1 до 2% в зависимости от стоимости объекта. Если вы берете финансирование, и у вас будет ипотечное обременение — прибавьте к нотариальным расходам порядка 1% от стоимости кредита.
- Оплаты консультаций экспертов, оценки, расходы, связанные с открытием юридического лица.
- Комиссии — оплаты услуг маклера. В начале 2021 года в Германии вступает в силу закон: при покупке квартиры комиссия оплачивается продавцом и покупателем поровну. На сегодня её размер составляет 3-6% нетто от стоимости покупки объекта.
Базовый показатель рентабельности рассчитывается как соотношение суммы ежегодного дохода от аренды и стоимости объекта. Такой способ подсчета рентабельности подходит для сравнительной начальной оценки, но не учитывает затраты на содержание, налоги, расходы на управление и потери при простое объекта.
Формула расчёта начальной рентабельности:
Доход от аренды
без учёта расходов
на эксплуатацию
—————————————— х 100%
Стоимость объекта без учета
дополнительных расходов
Расходы после приобретения объекта
Asset и Property Management — расходы на управление объектом и менеджмент компании.
Операционные расходы в год: на содержание здания, обслуживание коммунальных систем. Могут меняться от года к году. За основу расчёта берутся среднестатистические данные.
Налог на прибыль GmbH. В первые два года владения его можно снизить до нуля за счёт сопутствующих инвестиционных расходов. При расчетах налога используются различные инструменты оптимизации: частный займ, зарплата директора и другие, что помогает сократить налоговое бремя.
Пример инвестиции на сумму 1 500 000 евро — доходный дом
Амортизация
Это сумма износа здания, ежегодное обесценивание объекта с налоговой точки зрения. Сумма, на которую инвесторы не платят налог. Вы заинтересованы в том, чтобы она была максимально высокой. В законе прописаны определенные нормы, на основании которых амортизация объектов недвижимости колеблется от 1,25 до 10%, в зависимости от года строительства и назначения объекта. На практике величина амортизации — от 2 до 4 %.
Финансирование банком
Размер заемных средств – размер финансирования, заемный капитал, полученный под залог недвижимости.
Размер собственного капитала – фактическое денежное участие инвестора в проекте, инвестируемый частный капитал.
Эффективная ставка по кредиту – определяет реальную стоимость кредита. Кроме процентной ставки по кредиту она учитывает и все сопутствующие расходы (комиссии) по его обслуживанию. Эта ставка фиксируется на 5 и 10 лет, но есть и исключения.
Срок кредитования — период, позволяющий полностью погасить задолженность перед банком.
Пример инвестиции на сумму 4 000 000 евро — супермаркет
Рентабельность инвестиции
Коэффициент рентабельности собственного капитала (ROE) – определяет удачность инвестиции и результативность вложенных в проект собственных средств инвестора. Это показатель соотношения чистой прибыли за вычетом всех расходов к величине вложенного капитала за конкретный период (как правило, один год).
Рентабельность инвестиции нельзя путать с начальной рентабельностью, которая описывается выше.
Формула расчёта коэффициента рентабельности ROE
Полученный доход от аренды,
операционные расходы,
расходы на управление и менеджмент,
проценты по кредиту,
расходы на ведение бухгалтерии,
налог на прибыль
——————————— х 100%
Cобственный капитал
Такой способ вычисления рентабельности точнее всего отражает реальную картину. Расчёты осуществляются с учетом убытков от недозагруженных помещений, дополнительных инвестиционных затрат, увеличения арендной платы по причине индексации, капитализации и инфляции.
ROE – важнейший финансовый показатель удачности инвестиции, который помогает оптимизировать соотношение собственного и заемного капитала. При постоянном доходе рентабельность собственного капитала увеличивается за счёт роста доли заёмных средств.
Разница между ROE в краткосрочном и долгосрочном периодах
В краткосрочном периоде соотношение чистой прибыли и вложенного капитала рассчитывается без учёта тела кредита, а в долгосрочном ROE – с учётом увеличения активов за счёт погашения тела кредита.
Коэффициент рентабельности активов (ROА)
Необходим для расчёта рентабельности в долгосрочном периоде. Это – важный показатель конкурентоспособности при сравнении двух альтернативных инвестиций.
Он сопоставляет сумму чистой прибыли за определённый инвестиционный период с величиной вложенного капитала и наглядно показывает, сколько прибыли приносит каждый вложенный евро.
Формула расчёта коэффициента рентабельности активов ROА:
Чистая прибыль
за весь инвестиционный период
(например, за 10 лет)
——————————— х 100%
Вложенный капитал
Метод подсчета искусственного реинвестирования положительных денежных потоков (IRR). Мы считаем этот метод спорным и обычно не используем его в расчётах, но можем дополнительно применять по просьбе инвестора.
