Нет одинаковых объектов, как и нет одинаковых сделок. Вот так может выглядеть Ваша инвестиция поэтапно:
Этапы инвестиций в недвижимость Германии:
1 этап – Определение цели инвестиции
Инвестируя в немецкую недвижимость нужно, как ни странно, начинать не с выбора объекта, а с определения инвестиционных целей. Какой доход Вы ожидаете от своей инвестиции? Как быстро Вы хотите окупить вложенные средства? Сколько и как часто Вы планируете инвестировать? Что для Вас является важным: надежность и стабильность или быстрые и рискованные обороты? Собираетесь ли Вы сами активно участвовать в проекте или Вас интересует только результат – ежемесячное поступление денег на Ваш счет? Должен ли “бетонный капитал” служить источником доходов не только для Вас, но и для Ваших внуков или быть Вашим финансовым гарантом для получения ВНЖ? Планируете ли Вы увеличить размер инвестиции за счет заемных средств или Вы хотите рассчитывать только на собственные средства? Определение цели инвестиции настолько важный этап, что общение со специалистами на данном этапе становится, своего рода, гарантом успеха.
2 этап – Подбор объекта
На этом этапе следует начать заниматься выбором объекта и изучением предложений. Специалисты IIG обратят Ваше внимание именно на такие предложения, которые больше всего подходят для достижения поставленных Вами целей. Конечно, при выборе объекта нужно учитывать такие аспекты, как, микро- и макро расположение объекта, демографическое положение, конкурентоспособность и востребованность площадей, техническое состояние объекта и т.д. Эксперты IIG уже провели эту работу и оценили каждый объект по всем этим показателям. Обратите внимание на количество звезд, которые получил объект и выбор будет сделать проще.
3 этап – Инвестиционное планирование
Специалисты IIG, основываясь на инвестиционных целях, подготовят для Вас индивидуальный финансовый расчет и предложат способ получения наибольшей прибыли от конкретного инвестиционного объекта. Подробно об этом Вы можете ознакомиться в статье “Оценка инвестиционной привлекательности арендного бизнеса”. Примеры финансовых расчетов на инвестицию 500.000 евро, на инвестицию 1.000.000 евро, на инвестицию 2.000.000 евро, Вы найдете в разделе Инвестору “Примеры инвестиции”.
4 этап – Просмотр объекта
Самое позднее на данном этапе следует посмотреть объект. Для чего? Мы просто хотим быть уверены, что выбранный объект соответствует в действительности Вашим представлениям.
5 этап – Резервирование
Так как процесс подготовки сделки достаточно длительный, объект следует зарезервировать. Рекомендуемый размер взноса за резервирование составляет от 2.000 до 5.000 евро. Важно, чтобы соглашение о резервировании подписал сам продавец.
6 этап – Финансирование
Теоретически, немецкие банки готовы финансировать доходные объекты, предоставляя 50% от общего размера инвестиции. Практически, каждый случай индивидуальный. На данном этапе необходимо выявить Leverage Effect и в соответствии с этим подобрать банк, готовый выполнить требуемые условия. Здесь же следует подготовить для банка пакет документов на финансирование по объекту и по заемщику.
7 этап – Проверка/ Due Dilligence
Специалисты IIG обязательно делают юридический Due Dilligence всех документов. Только так мы можем гарантировать, что инвестиционный объект, который был выбран, не имеет “подводных камней”. Если у нас или у инвестора есть сомнения в техническом состоянии объекта, то обязательно проводится и технический Due Dilligence.
8 этап – Корректировка инвестиционного плана
Результаты проверки Due Dilligence и расчетов Leverage Effect необходимо занести в финансовый расчет и при необходимости откорректировать инвестиционную стратегию. Корректировка инвестиционного плана необходима ещё и для определения конечной рентабельности Вашей инвестиции.
9 этап – Открытие ГмбХ
Покупка инвестиционного объекта недвижимости на юридическое лицо бывает по многим причинам более целесообразна. Юристы IIG в таких случаях рекомендуют открытие ГмбХ, управление которым специалисты компании также готовы перенять в дальнейшем. Важно знать, что приобретение объекта недвижимости на ГмбХ возможно только после того, как ГмбХ занесено в торговый реестр, поэтому самое позднее на этом этапе нужно начать нотариальное оформление по открытию компании.
10 этап – Подготовка нотариального договора
Подготовка нотариального договора – это один из важнейших этапов всего инвестиционного процесса, особенно при инвестиции в зарубежную недвижимость. Правильное составление договора является важным условием для надежности инвестиции. Юристы IIG подходят к этому вопросу с особой тщательностью и всегда добиваются наилучших условий для инвестора. Естественно, договор купли-продажи должен быть составлен на двух языках.
11 этап – Банковские вопросы
Перед заключением договора купли-продажи надо иметь 100%-процентную уверенность, что кредит будет выплачен. Такую уверенность может дать только заключенный с банком договор на финансирование. На этом же этапе открывается и банковский счет, через который будут проводиться основные денежные операции по кредиту.
12 этап – Нотариальное оформление сделки
К моменту нотариального оформления должно быть все готово и все переговоры должны быть завершены. Конечно, при необходимости небольшие изменения можно вносить и в процессе зачитывания договора. Так же можно задавать нотариусу уточняющие вопросы. Важно проследить, чтобы все формальности были соблюдены, как например, все договоренности между продавцом и покупателем отражены в договоре, наличие и актуальность всех приложений к договору, перепроверка личных данных участников и т.д. На этом же этапе делается нотариальное занесение ипотечного обременения в поземельную книгу.
13 этап – Договор управления и менеджмента
На этом этапе начинается основная работа по сохранению и увеличению инвестиционного капитала. От того, как управляющая компания выполняет свои обязанности, зависит будущее Вашей инвестиции.
14 этап – Приём-передача объекта
В этот момент происходит фактическая передача объекта (но не собственности) от продавца к покупателю. С этого дня все обязанности по содержанию здания, оплате различных платежей и получение арендной платы несет покупатель.
15 этап – Договор с налоговым советником
При покупке инвестиционного объекта на ГмбХ необходимо своевременно позаботиться о выборе налогового советника. Налоговые советники, работающие с IIG имеют большой практический опыт с инвестициями в недвижимость нерезидентами.
16 этап – Поступление первых арендных платежей
Cash Flow стал поступать на счет. Денежная машина заработала и стала приносить реальные результаты.
17 этап – Вступление во владение недвижимым имуществом
Заключительный этап – занесение предварительной записи в поземельную книгу. Наши поздравления!
Несмотря на то, что мы ежедневно отбираем для Вас лучшие инвестиционные предложения, охватить весь рынок недвижимости в Германии невозможно. Если Вы нашли сами инвестиционный объект, то специалисты IIG готовы подключиться на любом этапе Вашей инвестиции.
