После двухлетнего перерыва, к началу 2014 года, немецкая экономика стабилизовалась – возобновился рост ВВП, улучшилась ситуация на рынке труда, повысился уровень заработка, а уровень инфляции уменьшился. Все эти предпосылки благотворно отразились на строительной активности в стране.
Профессионалы недвижимости едины во мнении – несмотря на незначительный рост цен в отдельных регионах, предпосылки для появления так называемого «мыльного пузыря» отсутствуют.
Казалось бы, идеальные условия для инвестиции – политически стабильная страна с надежным экономическим климатом. Что же тормозит инвестиционную активность частных инвесторов?
Отсутствие достойных предложений на рынке
Хороших предложений на свободном рынке с каждым днем становиться все меньше и меньше.
Отсутствие компетентности
Частному инвестору часто не хватает элементарной компетенции, чтоб оценить надежность, качество и перспективность объекта. Отсутствие уверенности в правильном выборе зачастую приводит к отказу от инвестиции в целом.
Сопутствующие расходы
За последние годы в некоторых землях ФРГ налог на приобретение недвижимости вырос чуть ли не в два раза. В конце прошлого года выросли цены на нотариальное оформление. Расходы на комиссию на особо редкие объекты доходят до 8%! Все это увеличивает общий размер инвестиции и снижает рентабельность на вложенные средства.
Финансирование
Все знают, что ставки на кредит сегодня находятся на исторически низком уровне. Готова с этим полностью согласиться и даже добавить, что в ближайшие два года такая картина сохраниться. Почему же к инструменту финансирования инвесторы прибегают все реже и реже? После последнего финансового кризиса немецкие банки увеличили размер собственного капитала, необходимый для получения кредита. Правда на российских инвесторов это особо не отразилось, ведь размер собственного капитала для них и так всегда был очень высоким. А вот недавнее увеличение процента по погашению тела кредита привело к тому, что Leverage Effect от финансирования стал для многих недосягаем. Если раньше при финансировании инвестиционных объектов можно было достигнуть увеличения рентабельности на вложенные средства, то теперь она значительно снизилась. Таким образом, финансирование рассматривают для себя только инвесторы с достаточным капиталом, предполагающие увеличить его за счет заемных средств, отказавшись взамен от большой прибыли на ближайшие 12-15 лет.
Налоги
Необходимость платить при продаже объекта спекулятивный налог в течении 10 лет после его приобретения, запутанная система налога на землю и налог на наследство способны остановить любого неопытного инвестора. Частные инвесторы редко обращаются к услугам профессионалов для составления налогового планирования, что приводит к отрицательному опыту и отказу от последующих инвестиций. Всегда нужно помнить, что в запутанной системе немецкого налогообложения разобраться может только хороший и опытный специалист по налогам, а не маклер и даже, простите, не Вы сами, гуляя по интернету и читая умные книжки.
Как Вы видите, путь к успеху не самый легкий, но вполне реальный. А с надежным партнером на Вашей стороне – гарантированный.
Ольга Мюллер
дипломированный юрист-экономист,
специалист по недвижимости и финансированию
