Инвестиции в закрытые фонды – оправдан ли риск?
Самой рискованной из форм инвестиций в недвижимость в Германии являются инвестиции в закрытые фонды. После того, как этот продукт из-за изменения налоговых норм потерял свою привлекательность на местном рынке, его стали активно предлагать на российском. Поэтому каждому инвестору нужно четко представлять, какие риски и недостатки стоят за афишируемыми преимуществами. Помимо того, что это не является прямой инвестицией, т.е., инвестируя в фонд, инвестор не становится собственником объекта недвижимости, есть еще много и других недостатков, о которых чаще всего умалчивается:
Закрытые инвестиционные фонды недвижимости
1. Отсутствие гарантий
Нет гарантии на вложенные средства, т.е. риск потери всего капитала присутствует, как и в любой другой инвестиции. Такой риск возможен при непредсказуемом развитии ситуации, как, например, при потере арендаторов. Этот риск не является, правда, специфичным для закрытых фондов, он присутствует и при прямых инвестициях в недвижимость в Германии.
2. Поверхностный контроль
Инвестиционные фонды недвижимости в Германии довольно распространены, но, в отличии от открытых фондов, деятельность закрытых фондов не контролируется государством. Также нет возможности контроля и у инвестора. Так, например, инвестор может только через несколько лет заметить отличия результатов от тех, что были обещаны в красивых глянцевых проспектах. Свою правоту инвестор сможет отстоять только в судебном порядке. BaFin не контролирует экономическую выгодность задуманного, BaFin только подтверждает тот факт, что рекламный проспект был составлен в соответствии с нормами. Продавцы данного продукта очень часто пользуются рекламной уловкой и утверждают, что деятельность фонда проверена BaFin, т.е. государством, хотя на самом деле проверяется только упаковка продукта, а не сам продукт.
3. Участники
Участники или, как их еще называют, инициаторы фонда не должны иметь специальной квалификации. Это значит, что закрытые инвестиционные фонды недвижимости могут
быть созданы совершенно любым человеком. Учитывая то, что обеспечивающая инвестиции в закрытый фонд недвижимость, в идеале должна проходить целый ряд тщательных профессиональных проверок (юридическая, финансовая, налоговая и т.д.), надежность большинства таких фондов может быть поставлена под вопрос.
4. Ограниченные права инвестора
Права участия инвестора в принятии решений, как правило, очень сильно ограничены, т.е. он должен полностью доверять решению инициатора, и не может, например, противостоять продаже инвестиционного объекта.
5. Эмиссионные расходы
Очень высокие эмиссионные расходы: от 15 до 20%. Здесь нужно подчеркнуть следующее: заложенная комиссия на этот продукт составляет от 8 до 20%, что значительно превышает размер типичной комиссии для недвижимости в Германии.
6. Расширение ответственности
При инвестиции в недвижимость через закрытый фонд инвестор может отвечать не только размером своей инвестиции, но и всем имуществом. Такое расширение ответственности регулируется в договоре и через форму участия. Что это означает: если инициаторы, помимо неправильного управления, создали еще и определенное количество долгов и непредсказуемых расходов, которые превышают долю участия инвестора, то инвестору будет выставлен счет на погашение и этих расходов, и вложения в закрытый фонд обернутся нескончаемой чередой расходов.
7. Выход
Достаточно сложен выход из этой формы инвестиции. Вернуть вложенные средства до закрытия фонда можно только продав свою долю другому инвестору. Причем, в договоре участие может быть урегулировано так, что инициатор должен дать свое согласие на передачу долей другому инвестору.
Использовать форму закрытых фондов рекомендуется в том случае, если:
- инициатор является не только участником, но и инвестором
- полное и абсолютное доверие ко всем участникам
- возможность совместного выбора с инвестором предмета инвестиции
