- Аренда
В случае торговой недвижимости у инвестора есть гарантированный договор на аренду от солидного нанимателя сроком на 15 лет. В случае доходного дома сроки аренды жильцов не контролируются, в силу жизненных обстоятельств текучка очень большая, что делает положение нестабильным. В этом плане вложение в торговые объекты надежнее.
- Содержание
Содержать торговый объект легче, чем дом, только если он новый. В случае когда магазин или торговый центр уже долгое время существует, нужно тщательно оценить его перспективность в течение 15-20-30 лет по многим параметрам: местоположение, покупательская активность, уровень безработицы и др. Сможет ли он соответствовать повышающимся стандартам качества? Сможет ли вписаться в стандарт торгового оператора?
- Срок эксплуатации
Срок службы жилого дома в 2 раза больше, чем у коммерческих площадей: 80 против 40 лет. Чтобы избежать снова торгового центра, на 30-й год нужно провести масштабный капремонт, а это огромные вложения. Конечно, это риск, но и рентабельность торгового объекта выше, чем у жилого дома. Таким образом, если рентабельность объекта 6,5%, но из-за необходимости ремонта из рентабельности нужно вычесть 1,5%.
- Ремонт
Многие думают, что не стоит ремонтировать здание, нужно его эксплуатировать, а продать через 14 лет. На деле стоимость объекта сильно падает по мере приближения к концу срока аренды. Поэтому чтобы выгодно продать объект, нужно заключить новые договоры аренды, а без хорошего ремонта с вами арендаторы не захотят оставаться.
- Доходность
Средняя доходность торговых площадей – 6-7% (в центре города – 3-5%), а доходных домов – 3-4%. Однако это общая цифра по всей Германии. Нужно искать интересные объекты для покупки. Например, если мы посмотрим на небольшой магазин в провинции, то рентабельность может доходить и до 15%. В чем секрет? Изначальная цена недвижимости может быть низкой, так как контракт на аренду не на 15 лет, а на 2-3 года.
- Капитализация
Рост цены недвижимости в Германии наблюдается только в сфере жилых зданий. Хотя и там бывает падение, например, если в регионе растет безработица или нестабильная социальная обстановка. В случае с коммерческой недвижимостью рост цены возможен, если объект находится в очень выгодном месте (центр, где большая проходимость нужных покупателей). Если же положение обычное, то цена зависит от срока договора аренды, а также различных тенденций в экономике и на рынке. Эти тенденции нужно отслеживать. И тут без помощи экспертов не обойтись.
Важно! Сейчас коммуны стали выдавать все меньше разрешений на ведение торговой деятельности. Поэтому приобретение недвижимости сейчас с правом на ведение деятельности станет хорошей инвестицией в перспективе 20 лет и более. Через несколько лет, вероятно, ценность будет представлять только разрешение с участком земли. Посмотрим!
А вы как думаете?
Подробнее:
Куда инвестировать? Жилая или торговая недвижимость. Плюсы, минусы, нюансы
Куда инвестировать? Жилая или торговая недвижимость. Плюсы, минусы, нюансы (Prian.ru)
