Кратко о главном: Оборот рынка недвижимости в 2015 году составил 18,1 млрд. евро и равен обороту 2013 года. Из-за увеличения налога на покупку недвижимости в 2014 году, обороты упали. Таким образом зафиксированный рост на 35% с 2014 на 2015 год не дает объективной информации.
Цены на доходные дома выросли на 20%, на офисы и квартиры на 14%. В 2016 году ожидается рост цен в среднем на 10%. Средняя стоимость квадратного метра в новостройке составила 5000 евро за кв.м. и 3000 евро за кв.м. во вторичном жилье.
Компания IIG Real Estate GmbH побывала на закрытой презентации официального обзора рынка Берлина и предоставила эксклюзивный отчёт для prian.ru
Тенденции
Согласно официальному отчету властей Берлина, экономика города развивается быстрыми темпами. Об этом свидетельствует, например, рост рабочих числа мест и сокращение уровня безработицы. Особенно это касается сферы услуг. Увеличивается популярность города как у туристов, так и у инвесторов.
Не стоит забывать, что Берлин – город особенный, непохожий ни на какой другой немецкий мегаполис. Об этом говорят такие факты:
- Здесь растет население, что нетипично для Германии в целом. Самый значительный прирост был зафиксирован в районах Панков и Лихтенберг.
- Если рассматривать Берлин в сравнении с другими городами «большой семерки» (Мюнхен, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Дюссельдорф, Гамбург), то покупательская способность населения здесь самая низкая. И все же она медленно, но верно увеличивается.
- В Берлине самые низкие цены как на аренду, так и на покупку недвижимости. Средние арендные ставки в Берлине в 2015 году составили €9 за кв.м в месяц.
- Оборот рынка недвижимости Берлина в общей структуре ВВП города достигает 14%. Это очень высокий показатель.
Ольга Мюллер, компания IIG Real Estate GmbH, Invest-in-Germany: «К этим данным стоит добавить два любопытных факта. Во-первых, число собственников квартир в Берлине составляет всего 15%. Это меньше, чем во всех остальных городах «большой семерки». Исторически это связано с тем, что во времена ГДР люди только арендовали жилье.
Во-вторых, Берлин – молодой город. 37% его жителей не достигли возраста 29 лет. И это положительно сказывается на развитии столицы. Кроме того, в 2015 году здесь было открыто самое большое число компаний в стране. В сочетании с ростом рабочих мест это очень позитивный признак».
Предложение
Рост численности местных жителей вкупе с притоком беженцев привели к тому, что в Берлине наблюдается нехватка жилья, особенно эконом-класса. В год требуется возводить минимум 10 000 новых квартир. А разрешения на строительство выданы лишь для 4 420 объектов.
Эксперты отмечают также острую проблему дефицита земельных участков под застройку жилых комплексов. Цены на них за последние годы выросли в несколько раз. Поскольку на дорогих участках жилье эконом-класса не построишь, то городские власти выделяют для этих целей заброшенные клиники под реконструкцию и даже…топливохранилища.
Так, в районе Темпельхоф средняя стоимость земельных участков в 2015 году равнялась €480 за кв.м, а в 2016-м ожидается, что она вырастет до €650 за «квадрат» (+35%). В Далеме и Грюневальде в 2016-м прогнозируют годовой рост стоимости земли на 50%.
Ольга Мюллер: «Поскольку земельных участков в востребованных районах не хватает, продавцы сами диктуют на них цены. Это и приводит к быстрому росту стоимости квадратного метра, что, я считаю, не самое лучшее развитие событий для Берлина. Продавцов, тем не менее, можно понять. Они осознают, что у них купят землю по любой цене, так зачем продавать дешевле?».
Средние цены на квартиры выросли за год на 14% до €3090 за кв.м.
Самые дорогие квартиры, ожидаемо, можно найти в районе Митте (€3980 за кв.м). Следом идут Фридрихсхайн (€3280) и Шарлоттенбург-Вильмерсдорф (€3230). Самыми дешевыми остаются квартиры в районе Шпандау (€1570 за кв.м).
Новостройки в Берлине стремительно дорожают. Если в 2014 году средняя стоимость квадратного метра составляла €3910, в 2015 году она равнялась уже €4270, а в 2016 – €4580. С 2000 года цены на новостройки подскочили почти в два раза.
В 2015 году самыми дорогими районами по средней стоимости квадратного метра в новостройках были Итан (€5130) и Шарлоттенбург-Вильмерсдорф (€5090), а самыми дешевыми – Марцан-Хеллерсдорф – (€2580) и Шпандау – (€2780).
Интересен разброс цен на новостройки по районам. В Митте, например, они варьируются от €2230 до €10830 за кв.м. В Шарлоттенбурге – от €3370 до €7500 за кв.м.
Ольга Мюллер: «На самом деле никакого перегрева я в таких цифрах не вижу. Бум уже прошел. Если бы показатели роста цен были выше, тогда можно было бы назвать ситуацию неординарной. А пока мы наблюдаем стабилизацию рынка. И остается потенциал для дальнейшего роста цен. Поскольку, даже если сравнивать Берлин с остальными городами «большой семерки», по этому показателю он все еще отстает».
Спрос
В 2015 году объем продаж недвижимости в Берлине достиг €18 млрд. Это на 35% больше, чем в 2014 году. Но при этом не стоит забывать, что в 2014 году увеличили налог на приобретение недвижимости, поэтому для этого периода характерен общий спад. Таким образом, эта статистика не может считаться показательной.
В 2015 году на 12% за год увеличилось число сделок с реконструированными зданиями начала XX века. Продажи доходных домов с коммерческими помещениями выросли за год на 10%.
Продажи квартир увеличились за год на 24%. Больше всего апартаментов было продано в районе Шарлоттенбург. Следом за ним идет Митте. А меньше всего квартир приобрели в районе Марцан. Объем продаж апартаментов вырос на 38% по сравнению с 2014 годом и составил почти €5 млрд.
Ольга Мюллер: «Рост цен на недвижимость в Берлине обусловлен ее востребованностью среди иностранцев и жителей других немецких городов – как частных, так и институциональных инвесторов. Сами берлинцы зачастую не могут себе позволить жилье в черте города. Многие местные жители покупают коттеджи за пределами городского кольца. Там много зелени, водоемов, и цены на недвижимость более доступные».
Статистику по тому, какова доля россиян на рынке недвижимости Берлина, никто не ведет. Профессионалы рынка признают: граждан РФ в немецкой столице много, но не настолько, чтобы назвать это бумом. В среднем они оценивают их долю среди других иностранцев в 5%. В то же время по всей Германии россиян в общей структуре зарубежного спроса менее 1%.
Громкой сделкой последнего времени стала покупка российскими инвесторами крупного торгового центра в Берлине. Об этом писали все местные СМИ.
Любимый район Берлина для покупки недвижимости у россиян – Шарлоттенбург. Он притягивает большим числом магазинов, достопримечательностей, жизнь здесь бьет ключом. Ведь этот район является туристическим центром немецкой столицы.
Граждане РФ приобретают недвижимость в Берлине чаще с инвестиционными целями. Особенно популярна покупка квартир с целью сдачи в аренду.
«Средний чек» на покупку таких апартаментов – €200-300 тыс.
Ольга Мюллер: «Доходные дома тоже пользуются спросом. Но сейчас рентабельность на них в Берлине очень низкая, около 4% годовых. Поэтому интерес наших инвесторов к таким объектам снизился и переориентировался на другие регионы Германии. Русскоязычные участники рынка ожидают доходность не менее 5-7% годовых».
Перспективы
По прогнозам аналитиков, в 2016-м годовой рост цен на недвижимость в Берлине достигнет 10%.
Ольга Мюллер: «Берлин уже утвердил себя как привлекательный город для капиталовложений. И если не будет никаких политических и экономических изменений, то недвижимость продолжит дорожать. Но такого стремительного роста, как в предыдущие годы, больше не будет.
В какой-то момент этот рост даже приостановится. Дело в том, что муниципалитет города будет обязан принять меры, чтобы реализовать на рынке жилье эконом-класса. Город будет искать возможности, выделять участки, находить застройщиков…Возможно, власти предоставят дотации тем, кто будет возводить такие объекты. Это вкупе с законом об ограничении роста арендной платы сдержит подъем цен на покупку жилья».
В статье использован материал prian.ru, http://prian.ru/pub/32992.html
Фото: Peggy Marco, Creative Commons CC0 Public Domain
