Воссоединение Германии
В 1990 году произошло знаменательное событие для всех немцев – Западные и Восточные земли Германии, разделённые после второй мировой войны, объединились. Под советским влиянием находились восточные территории – нынешние: Бранденбург, Саксония, Саксония-Анхальт, Мекленбург-Передняя Померания, Тюрингия и Восточный Берлин (новые федеральные земли). Значительные инвестиционные вливания в присоединённые земли во многом помогли добиться значительных улучшений в них, но о полном равенстве со старыми федеральными землями речи всё ещё не идёт. Рассмотрим различия Западной и Восточной Германии на примере сравнения их рынков недвижимости и жилых фондов.
«Страна арендаторов»
Особенностью немецкого рынка недвижимости в целом является сравнительно небольшая доля собственного жилья. Если на рынке большинства других европейских стран она колеблется между 52 и 83 %, то в Германии составляет всего 40,3 %. Остальную часть жилого фонда страны делят между собой две большие группы: собственники жилья – мелкие арендодатели (36,6 %) и профессиональные жилищные кооперативы (23,1 %). Такая особенность Германии объясняется тем, что из-за нехватки жилых помещений после войны (не хватало 4,5 миллиона квартир) со стороны государства этот вопрос был решён путём строительства качественного и доступного для аренды жилого фонда. Еще одной отличительной чертой немецкого рынка недвижимости, как на Востоке, так и на Западе является стабильность цен. Этот фактор объясняется строгим государственным регулированием в области ценообразования, а также достаточным количеством жилых помещений.
Влияние демографии
Главным демографическим трендом страны является растущее количество людей, живущих отдельно, что неизбежно отражается на рынке недвижимости Германии. Это приводит к повышенному спросу на однокомнатные квартиры. Кроме того, одиночки, не привязанные к определённому месту, чаще переезжают, а, следовательно, им не выгодно покупать себе квартиру. Они предпочитают снимать жильё.
Различия
Теперь о различиях рынков недвижимости и жилого фонда в Западной и Восточной Германии:
Обновлённый жилой фонд на востоке
В Восточной Германии значительно больше старых построек, чем в Западной. Это связано с тем, что после второй мировой войны в Западной Германии повреждённые здания сносили и строили новые, а повреждённую недвижимость Восточной Германии реставрировали. Кроме того, в период с 1949 по 1978 годы в Западной Германии со стороны государства всячески поощрялось жилищное строительство, что привело к периоду строительного бума. Именно в этот период было построено около 50 % всех жилых площадей Западной Германии. Сегодня многие из них нуждаются в реставрации и модернизации: так дешёвая недвижимость в Западной Германии требует от инвесторов значительных дополнительных финансовых вливаний уже после её приобретения.
Жилой фонд Восточной Германии на данном историческом этапе по качеству выигрывает у жилого фонда Западной Германии. Так как активная государственная поддержка в этой области за последние двадцать лет, включая многочисленные налоговые льготы при реставрации памятников архитектуры, привела к активному восстановлению исторического архитектурного облика восточно-германских городов на качественно новом уровне. К началу 2000-х годов эта волна реставрационных работ спала, и ситуация в этом сегменте рынка стабилизировалась.
Дефицит жилья
Строительный бум 90-х годов в Восточной Германии и миграция населения с Востока на Запад страны (низкий уровень безработицы в старых федеральных землях (6 %) по сравнению с новыми землями (12 %)) — два основных фактора, объясняющих большее количество пустующих квартир на Востоке страны и более высокие цены на квартиры на Западе (подробнее читайте в статье «Цены на недвижимость в Германии»). Последние десять лет недвижимость Западной Германии неуклонно растёт в цене, а Восточной падает. Но, тем не менее, на ближайшие пару лет прогнозируется общий по Германии небольшой рост цен на жилую недвижимость. Это объясняется недостаточным строительством нового жилья и постоянным ростом цен в больших городах.
Рентабельность
Для инвесторов в недвижимость существующая разница в ценах на Востоке и Западе не является определяющей. Решающим фактором гораздо чаще выступает разница в рентабельности объектов. Несмотря на разницу стоимости аренды жилья (от 4-5 Евро за квадратный метр на Востоке до 12 Евро за метр, например, в Мюнхене), объекты Восточной Германии зачастую приносят большую рентабельность. Причиной тому является стабильность арендной платы на фоне невысоких цен в новых федеральных землях.
«Спокойная гавань»
Количество иностранных инвесторов в немецкую недвижимость год от года только растёт. Это является прямым доказательством того, что и в неспокойные времена мирового экономического кризиса Германия остаётся одной из самых стабильных для вложений стран.
